Kun je een hypotheek afsluiten als je net bent begonnen als zzp’er? Jazeker, zegt Marcel
Soek van De Hypotheker. Het is lange tijd lastig geweest om een hypotheek te krijgen als
startend ondernemer. Maar inmiddels lukt dat ook als je minder dan drie jaar onderneemt.
Lees hier onder welke voorwaarden je als startend ondernemer een hypotheek kunt
afsluiten. En wat de mogelijkheden zijn per hypotheekverstrekker.
De eerste jaren verdien je vaak nog niet zoveel met je bedrijf. Daarom waren
hypotheekverstrekkers niet zo enthousiast om beginnende ondernemers aan een hypotheek
te helpen. Zij eisten positieve jaarcijfers van minimaal drie jaar. Hypotheekadviseur Marcel
Soek vertelt wat er is veranderd en hoe je als beginnend zzp’er toch een hypotheek kunt
krijgen.
Verandering hypotheekmarkt
“De laatste jaren zie je steeds meer partijen die zich juist richten op ondernemers”, vertelt
Soek. “Bij startende ondernemers tellen zij bijvoorbeeld jaren uit loondienst mee om een
toetsingsinkomen vast te stellen.” Wat volgens Soek ook helpt, is dat de Nationale
Hypotheek Garantie (NHG) hypotheken aan ondernemers ondersteunt. “Banken stemmen
hun beleid af op dat van de NHG.”
Steeds meer mogelijkheden
Voor pas gestarte ondernemers blijft een hypotheek aanvragen lastig. Je moet kunnen
bewijzen dat je bedrijf nu en in de toekomst geld oplevert. En dat is haast onmogelijk als je
net begint. Vanaf een jaar ondernemen maak je een kans. Als je minder dan drie jaar
onderneemt, telt je toetsingsinkomen niet altijd volledig mee.
Als je minder dan drie jaar onderneemt telt je toetsinkomen niet altijd
volledig mee.
Soek: “Aanbieders die zich richten op ondernemers hebben de kennis die nodig is om
jaarcijfers van bedrijven te analyseren. Bij aanbieders die zo’n analyse uitbesteden is het
vaak een standaardproces en is maatwerk niet mogelijk.”
Een hypotheekverstrekker kijkt bij de beoordeling van je aanvraag onder
meer naar:
– In welke sector je werkt
– Hoe hoog je vaste lasten zijn
– Hoeveel risico je loopt met je bedrijf
– Hoe je bedrijf en winst zich heeft ontwikkeld
– Wat de verwachtingen zijn voor de toekomst van je bedrijf
Hoogte hypotheek
Ga je op zoek naar een huis, dan wil je weten hoeveel je kunt lenen. Werknemers in
loondienst kunnen met een online tool een idee krijgen van wat ze kunnen lenen, want hun
inkomen is elke maand hetzelfde. Voor ondernemers is het vaststellen van het
toetsingsinkomen ingewikkelder, omdat je inkomen per maand en jaar kan wisselen.
Steeds meer partijen richten zich op ondernemers.
Soek raadt aan met een onafhankelijke hypotheekadviseur te praten voordat je op zoek
gaat. De mogelijkheden voor ondernemers verschillen per aanbieder. “Je moet toch een
keer met een hypotheekadviseur aan tafel. Dan kun je dat net zo goed van tevoren doen. Dit
voorkomt teleurstellingen.”
Huidige woningmarkt
Voor iedereen die een hypotheek aanvraagt, geldt dat je maximaal honderd procent van de
woningwaarde kunt laten financieren. Je hebt dus altijd eigen geld nodig voor de kosten
koper. Meestal is dat ongeveer zes procent van de aankoopprijs van een woning. In het
laatste kwartaal van 2023 was de gemiddelde huizenprijs 434 duizen euro, dus dan zit je al
gauw aan een bedrag van zo’n 26.000 euro.
Hypotheekaanvraag voorbereiden
Het is belangrijk om je hypotheekaanvraag goed voor te bereiden. Want je moet de bank er
van overtuigen dat je je hypotheek nu en in de toekomst kunt betalen. Soek: “Ga zitten met
je accountant of boekhouder. Zorg dat je je jaarrekeningen op orde hebt en maak een
overzicht van de cijfers van het lopende boekjaar. Je accountant kan ook helpen bij het
maken van een prognose, zodat je goed inzicht hebt in wat gaat komen.”
KVK Verzekeringscheck
Sommige verzekeringen zijn verplicht, andere zijn handig. Welke heb jij nodig? De KVK
Verzekeringscheck helpt je bij het kiezen van je verzekeringen.
Hypotheek met NHG
Ook als ondernemer kun je een hypotheek afsluiten met NHG. Je weet dan zeker dat je
hypotheek voldoet aan de normen voor verantwoord lenen van het NIBUD. Bovendien ben
je verzekerd als je je hypotheek niet meer kunt betalen doordat je werkloos raakt, je relatie
beëindigt of je partner verliest.
Je kunt een hypotheek met NHG afsluiten als je minimaal een jaar zelfstandige bent. Veel
hypotheekaanbieders hanteren soepelere voorwaarden als je een hypotheek met NHG
afsluit. Ze tellen dan bijvoorbeeld honderd procent van je toetsingsinkomen mee om je
maximale hypotheek te bepalen. Of je hoeft in plaats van drie jaarrekeningen nog maar één
jaarrekening te hebben. Wil je een NHG-hypotheek, dan heb je een inkomensverklaring
nodig van een van de door NHG aangewezen partijen.
Inkomensverklaring
Hypotheekverstrekkers willen meestal een inkomensverklaring zien. Deze kun je aanvragen
bij een gespecialiseerd bureau. Let op: sommige banken werken alleen samen met door hen
gekozen bureaus.
Bij het opstellen van de inkomensverklaring baseert zo’n bureau zich onder meer op je
jaarrekeningen en aangiftes inkomstenbelasting. Onderneem je nog geen drie jaar? Dan
helpt het als je het werk dat je nu als ondernemer doet eerder voor een baas hebt gedaan.
Mogelijk tellen zij eerder inkomen uit loondienst dan mee. Voor een NHG-hypotheek mag je
inkomensverklaring maximaal zes maanden oud zijn. Voor andere hypotheken verschilt de
geldigheid per aanbieder.
Invloed minder inkomen
Wat als je inkomen door de coronacrisis of andere redenen een flinke dip laat zien? “Dat
heeft zeker gevolgen voor het bedrag dat je kunt lenen”, vertelt Soek. Als je in het laatste
boekjaar minder winst hebt gemaakt kun je minder lenen. “Banken willen voorkomen dat je
een verplichting aangaat die je niet kunt nakomen.” Wij werken dan samen met de
ondernemer de casus uit: hoe zeker is het dat je volgend jaar weer meer geld gaat
verdienen? Je moet de bank overtuigen dat toekomst in zit.”
Groeiend bedrijf
Maar er zijn ook ondernemers die juist een groei doormaken. De meeste banken kijken naar
de gemiddelde winst van de afgelopen jaren, maar soms zorgt een winstgevend laatste
boekjaar ervoor dat je een hogere hypotheek kunt krijgen. De bank kijkt dan hoeveel je nog
kunt groeien met je bedrijf en telt de laatste jaren zwaarder mee in de berekening.
Voorbeeld
In je eerste jaar als ondernemer was je winst 25.000 euro, in jaar twee was dat 35.000 euro
en in het derde jaar groeide je winst naar 50.000 euro. Normaal gaan banken uit van het
gemiddelde van deze drie jaar: 36.666 euro. Maar bij berekening van het groeipotentieel telt
het eerste jaar één keer mee, het tweede jaar twee keer en het derde jaar drie keer. Je komt
dan uit op een flink hoger toetsingsinkomen: 40.833 euro.
Geld lenen uit je bv
Is je bedrijf een besloten vennootschap (bv)? Dan kun je er ook voor kiezen om geld te
lenen uit je bv. Verdiep je wel eerst in de regels van de Belastingdienst.
Bron: KvK